经营性物业抵押贷款是指我行向经营性物业所有权人发放的，以其合法拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以经营性物业的经营收入等进行还本付息的贷款。
经营性物业是指已完成竣工验收并投入商业运营，经营管理规范、经营利润稳定、现金流量较为充足、综合收益较好的商业营业用房和办公用房，包括商务办公楼、星级宾馆酒店、商品交易市场、综合商业设施等商业用房。 一、 贷款对象 借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企(事)业单位法人营业执照、实行独立核算的机构。其拥有的经营性物业已经投入商业运营，对其拥有的经营性物业拥有最终的独立处置权。 二、贷款用途 贷款可用于经营性物业在经营期间的资金需求;对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金;对于购置的物业，可用于置换购置款等。贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途。 对于房地产开发企业办理经营性物业抵押贷款业务，仅限用于借款人置换建设该经营性物业形成的银行贷款、该经营性物业建设期产生的工程欠款及经营性物业在经营期产生的装修改造工程款。 三、贷款条件 (一)借款人须具备下列基本条件 1.具备企(事)业单位法人营业执照并已办理年检手续。 2.产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好、预期经营收益良好。 3.属于房地产企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续。 4.拥有抵押的经营性物业全部产权，持有合法、有效的房产所有权证及土地使用权证。 5.具有贷款卡，并在我行开立基本结算账户或一般结算账户，无不良信用记录。 6.董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物。 7.同意与我行签订《租金监管协议》，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管。 8.我行要求的其他条件。 (二)经营性物业须具备的基本条件 1.经营性物业应符合各地城市商业网点规划要求，经国家有权部门综合验收合格并办妥房产证，已投入商业运营。 新建经营性物业虽未正式投入运营，但已与国内或区域内知名企业签订了长期租赁合同。承租人支付了保证金并投入资金开始营业装修，租赁合同已明确了租金金额和支付方式，发展前景良好的，可视同已投入商业运营。 2.地理位置优越，物业原则上应位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段。交通便捷，人流、物流、车流充足，商业、商务氛围浓厚。 3.经营性物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景较好，在贷款期内现金流能够按期归还贷款本息，物业出租率较高。对于酒店，要求经营正常，有一定品牌知名度，且年平均入住率较高。 4.经营性物业有较强的变现能力，有利于整体处置。 四、贷款额度 经营单位可根据物业未来所产生的净现金流合理确定贷款额度，最高不得超过该物业我行认可评估价值的60%。 五、贷款期限 经营性物业抵押贷款期限一般设定为 5-8年，最长不得超过10年。根据经营性物业的实际经营情况进行项目评估，测算确定项目投资回报期和贷款期限。同时，经营性物业抵押贷款的期限不得超过借款人法定经营期限和房地产权证的剩余使用年限。 六、担保方式 经营性物业抵押贷款以竣工验收合格、取得房产证、并投入正常经营的经营性物业作抵押担保，必要时还应提供我行认可的其他财产抵、质押、第三方保证，要求借款人法定代表人或其实际控制人提供连带责任保证担保。 经营性物业抵押贷款的抵押率最高不得超过该物业我行认可评估价值的60%。 七、贷款偿还 (一)还款来源。经营性物业抵押贷款应以该物业的经营净现金流归还。若出现经营性物业的经营净现金流不足以偿还贷款本息时，可以以借款人的其他收入还款。 (二)还款方式。在贷款发放前。要根据项目出租前景和租金收取方式制定切实可行的分期还款计划，一般应采取按季(月)结息、按季(月)归还贷款本息的还款方式，即将每期营业收入的一定比例归还贷款本息。同时，考虑到物业的租金回收具有一定的周期性，可给予最长不超过一年的宽限期(宽限期只针对本金)。 采用综合还贷的，必须制定明确的按季(月)还款计划，物业经营收入以外用于还款的综合收入必须分期落实，不得采用一次还款的方式。 八、申请贷款提供资料 (一)借款人法人营业执照(副本)或法人证书、组织机构代码、开发资质等级证书(如借款人为房地产开发企业)、税务登记证书。 (二)借款人验资报告和公司章程。 (三)借款人贷款卡及查询信息、资信证明材料。 (四)借款人董事会或相应决策机构同意借款、同意以经营性物业抵押的决议。 (五)借款人最近三个年度或开业以来每年度经审计的财务报告(含报表附注)和最近一期财务报表。 (六)经营性物业竣工验收合格的证明材料、消防验收文件、产权证书、产权交易买卖合同及付款凭证。 (七)借款人对外出租的有关协议、合同及租金收入的相关证明。 (八)物业管理为第三方的，应提供授权经营管理的有关合同、协议。 (九)我行要求提供的其他证明文件和材料。 在办理相关手续前，请详细咨询我行经办行。 （公司金融部） 
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